Quem deve pagar o ITBI, afinal? Tire essa e outras dúvidas!

O processo burocrático que envolve a compra e venda de uma casa ou apartamento pode assustar muitas pessoas. Para que um sonho não vire pesadelo, é importante a realização de um planejamento financeiro. Assim, é possível evitar surpresas indesejadas, como gastos com taxas, impostos, certidões etc.

Pensando nisso, hoje vamos dar importância para o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), afinal, trata-se de uma arrecadação em nível municipal e acontece nas transações de compra e venda imobiliária.

Ao planejar a compra de um imóvel, por ser um valor relativamente alto, é necessário levar em consideração sempre quem deve pagar o ITBI. Portanto, ele deve estar incluso nas planilhas orçamentárias destinadas à aquisição da casa própria. 

Mas para que ele serve e quem deve pagar? Essas são dúvidas comuns e neste artigo tentaremos respondê-las, fazendo com que você compreenda melhor sobre este assunto. Acompanhe a leitura!

Afinal de contas, o que é o ITBI?

Esse é um imposto cobrado em nível municipal, ou seja, pela prefeitura da sua cidade. Ele acontece durante uma transação de compra e venda de um imóvel. É importante ressaltar que a alíquota varia de município para município, mas, geralmente, fica entre 2% e 3%.

Esse valor não é calculado sob o preço pelo qual a casa ou apartamento é negociado. Ele é definido com base no que chamamos de valor venal. Isso quer dizer, uma estimativa feita pela prefeitura do preço do bem no mercado naquele momento em que acontece a transação.

Algumas características são levadas em consideração para a prefeitura chegar a determinado valor, como: a localização, a metragem e a data de construção, ou seja, se o imóvel é mais novo ou mais antigo.

O ITBI está previsto legalmente pelo artigo 156 da Constituição Federal, que explica o fato gerador e demanda a cobrança para a competência do município. Ressalta-se que a transferência do imóvel só acontece após o pagamento desse imposto.

Quem deve pagar o ITBI?

Conforme citado anteriormente, o que gera o ITBI é a compra e venda de bens imóveis. Isso envolve duas partes no processo de negociação. A legislação não aponta qual delas deve arcar com esse tributo, e isso pode ocasionar dúvidas.

Pelo costume socialmente convencionado, adota-se a prática do pagamento realizado pela pessoa que comprou, mas isso é acertado entre os envolvidos. Porém, se houver permuta, ambas as partes pagam, cada um sob o imóvel que está recebendo, pois nesse tipo de negócio o ITBI incide duas vezes.

Como esse imposto é calculado?

Por se tratar de um imposto municipal, o valor da taxa fica a cargo da prefeitura e cada cidade cobra de maneira diferente, podendo variar entre 1% e 3%. Para se informar sobre essa taxa em sua cidade, entre em contato com a prefeitura.

Existem basicamente duas maneiras do ITBI ser cobrado, uma para a venda à vista e a outra para a venda parcelada. Vejamos a seguir como cada uma acontece.

Compra à vista

O cálculo acontece sob o valor venal do imóvel, calculado pela prefeitura, e a alíquota também estabelecida pelo município, veja o exemplo:

No caso da cidade de São Caetano do Sul o valor da taxa é de 1%. Então, em um imóvel com valor venal de 150 mil, o ITBI a ser pago é de 1.500 reais.

Cálculo Financeiro: 150.000,00 x 1% = R$ 1.500,00

Imóvel financiado

Nesses casos o cálculo desse imposto é diferenciado, ele é feito em duas partes. Vejamos um exemplo direcionado para a cidade de São Paulo:

O ITBI aplicado em imóveis financiados é de 0,5% para valores que não excedam o montante de 91 mil reais. Caso ele custe 150 mil, por exemplo, e a pessoa tenha financiado R$ 91.000,00 (limite do município em questão), a taxa de 0,5% será cobrada sobre esse valor. Veja que restou R$ 59.000,00 para a cobrança do imposto, esse restante será cobrado a taxa de 3% (alíquota vigente do município de São Paulo). Portanto, a conta financeira vai ficar da seguinte maneira:

ITBI (financiamento)= 91.000 x 0,5% = R$ 455,00

ITBI (restante do valor)=59.000 x 3% = R$ 1.770,00

Ressalta-se aqui que esses valores são apenas para fins didáticos e que cada cidade possui a sua alíquota própria. Para saber melhor sobre o quanto exatamente você precisa pagar de ITBI procure a prefeitura do seu município.

Um outro ponto que vale levar em consideração, é que esse imposto não pode ser parcelado, ele é realizado por meio de uma guia fornecida pelo município assim que a escritura é lavrada.

Existem casos de isenção para essa alíquota?

A resposta dessa pergunta é sim. Em alguns casos, esse imposto possui desconto e até mesmo a isenção. Depende muito da legislação municipal e a isenção ocorre para determinadas faixas de valores, ainda há desconto quando o comprador é beneficiário de programas do governo, como o Minha Casa Minha Vida. Também, a depender do município, existem descontos se a compra for o primeiro imóvel.

Ainda, de acordo com o Artigo 156 da Constituição Federal, existe uma previsão de isenção de ITBI que deve ser aplicado em todos os municípios. Ele é aplicado quando há uma inclusão de imóvel no capital social de uma empresa. Isso acontece, geralmente, via fusão, incorporação, cisão ou extinção da pessoa jurídica.

Contudo, essa isenção não se aplica em empresas do ramo de imóveis. Ou seja, se o ramo do negócio envolve venda, compra, locação ou arrendamento o imposto será cobrado normalmente.

Na dúvida, antes de qualquer transação que envolva a compra e venda de um imóvel é importante conferir o que determina a legislação municipal em que o imóvel está localizado. Também, corretores de imóveis costumam assessorar quem encontra dificuldades para esse tipo de negócio.

Chegamos ao final do artigo e você descobriu quem deve pagar o ITBI, como ele é calculado e se há isenção. Ainda, o mais importante é que esse é um imposto de valor alto. Portanto, é essencial que ele esteja calculado em seu planejamento.

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