Imposto de transmissão de bens imóveis e ITBI: entenda mais sobre esse imposto

Na hora de realizar o sonho da casa própria, é preciso se atentar a algumas questões burocráticas para evitar complicações durante o processo de transferência do bem. Esse momento envolve, além da troca de documentação, o pagamento do imposto de transmissão de bens imóveis, o ITBI.

Essa é uma etapa fundamental de todo processo de compra e venda de imóveis e garante ao comprador a possibilidade de fazer a transferência do novo bem adquirido para seu nome. A quitação desse tributo é essencial, já que oferece ao novo proprietário o direito de constar como dono no registro e na matrícula do imóvel.

Neste post, vamos explicar como é feita essa transmissão e o que é o ITBI, além de explicarmos a importância de conhecer todos os impostos na hora de comprar um imóvel. Confira e boa leitura!

O que é o imposto de transmissão de bens imóveis?

Esse imposto, também chamado de ITBI, trata-se de um tributo municipal que deve ser quitado para a realização da transferência imobiliária. Assim, a oficialização da compra e venda de imóveis só será concretizada depois do pagamento desse imposto. Sem a quitação do ITBI, não é possível fazer a transferência do bem, além de não receber a liberação da documentação.

O ITBI é um imposto previsto pela Constituição Federal, sendo cobrado apenas nos casos de transmissão de imóveis que envolvam pessoas vivas. Em situações nas quais a transferência será feita por meio de falecimento ou doação, o tributo cobrado é o ITCMD — Imposto sobre Transmissão Causa Mortis ou Doação. Para emitir a guia de recolhimento, o interessado precisa reunir vários documentos, como comprovantes de pagamentos, contratos e os formulários que são próprios de cada cidade.

Como fazer o cálculo?

Uma das características principais do ITBI é que não se cobra um valor fixo por esse imposto. Assim, para definir a quantia a ser quitada, é preciso considerar o preço de venda do imóvel, que consta na guia de recolhimento do IPTU. Além disso, é possível definir o montante a ser pago conforme o valor que consta registado no contrato de compra e venda ou na escritura do imóvel.

Contudo, o Superior Tribunal de Justiça, por causa de cobranças indevidas feitas por algumas prefeituras, entendeu que o ITBI deve ser calculado sobre o preço de compra do imóvel, mesmo que esse valor seja superior ao da venda informado no IPTU. Dessa forma, é possível assegurar que o tributo esteja coerente com o valor real do imóvel.

No entanto, esse processo costuma não acontecer na prática. Isso porque, ao ficar provado que o valor de venda do imóvel é superior ao definido na negociação, grande parte das administrações municipais usa o maior preço como base para fazer o cálculo do ITBI.

Entretanto, essa prática é tida como ilegal e o contribuinte que se sentir lesado pode entrar com recurso, judicial ou administrativo, para reaver a base de cálculo do imposto, conforme o entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Para determinar o valor a ser pago de ITBI, o cálculo é bem simples. Basta multiplicar a alíquota (percentual ou valor fixo que será aplicado para o cálculo do valor de um tributo) com o valor de venda do imóvel, o resultado dessa conta é o montante a ser quitado pelo contribuinte.

Qual o valor das alíquotas cobradas?

A Constituição Federal diz que cada Prefeitura Municipal tem autonomia para estabelecer as regras mais adequadas sobre a cobrança do ITBI. Por isso, cada cidade tem liberdade para determinar o valor da alíquota que será colocada como base de cálculo. Em grandes centros urbanos, esse montante costuma variar entre 2% e 3%.

Por que pagar esse imposto?

Para fazer a transferência de propriedade do imóvel adquirido para o nome do novo proprietário, é preciso que o comprador quite o ITBI. Por isso, esse imposto é fundamental para a regularização do imóvel nos serviços públicos, além de garantir acesso a serviços básicos, como asfaltamento de rua, abastecimento de água e coleta de lixo.

Além disso, como esse imposto é cobrado pela Prefeitura Municipal de cada cidade, todos os recursos arrecadados com o ITBI são usados para beneficiar os próprios cidadãos, assim como o IPTU.

Quem deve pagar o ITBI?

Como a legislação não esclarece claramente de quem é a responsabilidade por pagar o ITBI, é normal que isso seja regulamentado por meio de uma lei municipal. Em geral, fica estabelecido que o comprador é o responsável pelo pagamento do tributo, mesmo sem ter uma regra mais clara sobre esse posicionamento. Por isso, no mercado, é habitual que o comprador se responsabilize pelo ITBI.

Contudo, as partes envolvidas podem fazer uma negociação para que o vendedor assuma o pagamento, parcial ou total, do tributo. Para evitar maiores transtornos, é recomendável que as partes envolvidas consultem a legislação da cidade, que pode ser feita pela internet.

Quando não é preciso pagar o ITBI?

Como o ITBI é um imposto que incide sobre uma transação imobiliária entre pessoas vivas, caso aconteça o falecimento do proprietário do imóvel não haverá a cobrança do tributo na transmissão do bem por herança. Em casos nos quais a propriedade é fruto de doação, também não existe a cobrando do ITBI. Nessas situações, é cobrado o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação.

O ITBI também não é cobrado quando o imóvel é comprado por pessoas jurídicas, porém, o imposto é incidido normalmente quando a empresa compra a propriedade com intuito de vender ou alugar. Outra ocasião que não existe a cobrança do tributo é quando houver devoluções de imóveis.

Além disso, algumas legislações municipais isentam do tributo determinadas faixas de valores. Isso também ocorre quando o comprador recebe benefício de programas habitacionais do Governo Federal, como o Minha Casa, Minha Vida.

Portanto, o imposto de transmissão de bens imóveis, o ITBI, é essencial no processo de compra e venda de um imóvel, garantindo ao comprador o direito de transferir a propriedade para o seu nome. Por isso, é fundamental conhecer esse e outros impostos, para ficar em dia com o governo e evitar transtornos, como o pagamento de multas. Além disso, essa é uma forma de fazer um negócio mais seguro e livre de dores de cabeça.

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